Na zakup mieszkania dawno nie było tak złego momentu. Ceny wysokie, kredyty drogie, lokali w ofercie coraz mniej

Jeszcze nie tak dawno temu banki rozdawały kredyty hipoteczne garściami, a klienci chętnie je brali. Teraz, po serii podwyżek stóp procentowych i zaostrzeniu zasad obliczania zdolności kredytowej, tamte czasy są już tylko odległym wspomnieniem. Jak podało Biuro Informacji Kredytowej, w maju 2022 r. Polaków starających się o kredyt było aż o 50,6 proc. mniej niż przed rokiem. Spadek zainteresowania widać też w skali miesiąca: od kwietnia liczba składanych wniosków kredytowych spadła o 16,2 proc.

– Przy obserwowanym wzroście kosztów kredytu należy liczyć się z tym, że z rynku może potencjalnie wyparować w porównaniu z rokiem ubiegłym ponad połowa, a nawet dwie trzecie zakupów wspieranych kredytem hipotecznym – prognozuje Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evalution.

Dlaczego nastąpiło tak silne załamanie popytu? Głównym powodem są rosnące od jesieni raty, przez które kredyt mieszkaniowy staje się coraz większym obciążeniem dla domowego budżetu. Do zakupu nieruchomości zniechęca jednak także spadająca zdolność kredytowa.

– Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych jeszcze we wrześniu 2021 roku mogła otrzymać od banku propozycję kredytu w wysokości 700 tys. złotych. Obecnie (...) ta sama rodzina powinna mieć możliwość zadłużenia się na około 460 tys. złotych – wyjaśniają Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

W teorii sytuację powinien poprawić rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, dzięki któremu kredyt mieszkaniowy stanie się dostępny również dla osób bez oszczędności. Choć jednak program już oficjalnie wystartował, nadal nie można wziąć w nim udziału.

Silny spadek popytu na kredyty powinien w teorii sprawić, że ceny mieszkań spadną. W praktyce jednak nic takiego się nie dzieje. Przeciwnie – według danych Narodowego Banku Polskiego w I kwartale br. mieszkania były o 15 proc. droższe niż rok temu. Jak pokazuje raport GetHome.pl, w kwietniu już 40 proc. nowych mieszkań w Krakowie i Gdańsku kosztowało ponad 12 tys. zł za m kw., a w Warszawie takich lokali jest już ponad 50 proc. To kontynuacja trendu cenowego z minionego roku.

– Kluczową rolę w podwyżkach cen mieszkań w ubiegłym roku odegrały czynniki takie jak: zwiększony popyt napędzany dużą dostępnością kredytów i niskimi stopami procentowymi, gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i gruntów, a także rosnąca inflacja – wyliczają eksperci Emmerson Evaluation w raporcie „Evaluer Index 2022”.

Większość ekspertów jest zdania, że ceny mieszkań nie spadną w 2022 r., tylko będą nadal rosnąć. Jedynie nieliczni prognozują, że może dojść do pewnej stabilizacji cen, ale nawet oni nie spodziewają się obniżek. Przemawia za tym cały szereg czynników napędzających drożyznę:

• stale rosnące koszty budowy,
• drożejące działki pod zabudowę w miastach,
• trudności z dostawami i pracownikami w związku z wojną na Ukrainie,
• zmiany w prawie od 1 lipca, które zwiększą bezpieczeństwo klientów, ale zmuszą też deweloperów do ponoszenia dodatkowych kosztów.

Z kolei w kierunku obniżenia działa w zasadzie tylko spadający popyt, a to za mało, żeby skłonić sprzedających do zejścia z ceny – tym bardziej, że mogą oni liczyć na zainteresowanie ze strony inwestorów kupujących za gotówkę.

– Spodziewamy się, że w obecnej sytuacji dominować będą inwestorzy kupujący mieszkania z własnych środków, z przeznaczeniem na wynajem. Rosnąć będzie też rola funduszy PRS, które przy dobrej koniunkturze na rynku najmu będą zainteresowane zwiększeniem w nim swoich udziałów – uważa Książak.

Czy jest zatem jakakolwiek nadzieja dla kupujących? Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation osoby planujące zakup mieszkania powinny polować na okazje na rynku wtórnym, zwłaszcza pod koniec roku. Jest bowiem szansa, że osoby, które przestaną radzić sobie z kosztami kredytu, zaczną wtedy wyprzedawać swoje nieruchomości. Podobnego zdania jest Barbara Bugaj, ekspert SonarHome, która podkreśla jednak, że nie ma co liczyć na znaczne przeceny.

– Mimo spowolnienia obrotu, sprzedający wcale nie są tacy chętni do obniżek, chcą trzymać cenę, można by powiedzieć – cenią się – zauważa Bugaj.

Obniżkom cen na rynku pierwotnym nie sprzyja też niska podaż nowych mieszkań. Według raportu GetHome.pl w kwietniu 2022 r. w większości największych miast klienci mieli do wyboru o 2–11 proc. mniej lokali niż miesiąc wcześniej. Nie powinno to dziwić, jeśli wziąć pod uwagę, że wszędzie poza Poznaniem i Wrocławiem deweloperzy sprzedali więcej mieszkań niż wprowadzili na rynek. Jednocześnie deweloperzy rozpoczynają coraz mniej budów – według GUS w kwietniu było ich o 27 proc. mniej niż przed rokiem.

Kurcząca się pula mieszkań na sprzedaż oznacza dla kupujących nie tylko mniejszy wybór, ale i wyższe ceny. W połączeniu z drogimi kredytami oznacza to spadek sprzedaży, jednak deweloperzy, zwłaszcza więksi, wydają się tego nie obawiać. Są bowiem na taką ewentualność dobrze przygotowani.

– Za nami 7 tłustych lat historycznego boomu w mieszkaniówce i krociowych zysków deweloperów. Zdecydowana większość firm jest bardzo dobrze przygotowana i zabezpieczona na nadchodzące nieco chudsze czasy hamowania koniunktury – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.