Nowe Centrum Łodzi jest głównie wizją

Ponoć trwają prace nad tajemniczymi projektami, które mają zastąpić upadłe gwiazdy NCŁ - Specjalną Strefę Sztuki oraz Centrum Festiwalowo-Kongresowe. Ale jeśli są takie projekty, to rzeczywiście niezwykle tajemnicze.

Szczęście w nieszczęściu polega na tym, że miasto ma bardzo niewiele czasu, jeśli chce zdążyć na nowe rozdanie unijnych pieniędzy. Błażej Moder, pełnomocnik prezydenta Łodzi do spraw NCŁ mówi, że zostały na przygotowanie projektów i całej dokumentacji 2 lata. To dobrze, bo dość szybko będziemy wiedzieć, czy coś się w Łodzi uda, czy nie uda.

Miasto robi audyt prowadzonych i planowanych przedsięwzięć, sprawdzając ich podstawy prawne i finansowe, szacując przy okazji szanse i zagrożenia. Wyniki tych ważnych działań mają być znane w połowie roku.

Dawny szkic słynnego planisty Roba Kriera pozostaje podstawą planowania NCŁ, ale słyszymy, że wizja ta wymaga liftingu i dopasowania do realiów. Realiów, które - jeszcze raz należy podkreślić - dopiero są badane i definiowane.

Nad nowym dworcem wisi cień niepewności natury - można tak powiedzieć - politycznej. Dlatego dobrze, że w tym przypadku jest już umowa z wykonawcą...

Nowy dworzec Łódź Fabryczna: budowa na żywo w internecie

Ziemia nasza, wasza, niczyja

Dotąd niewiele się o tym mówiło. Poważnym i całkiem realnym problemem, z którym przyjdzie się zmierzyć, jest własność gruntów. Kreślone śmiało wizje mogły sprawiać wrażenie, że miasto - bądź jego partnerzy - dysponują bądź mogą rychło dysponować całym obszarem 90 hektarów. Tak nie jest, ale jakoś tak się zdarzyło, że ten temat publicznie nie był dotąd mocno dyskutowany.

NCŁ to aż 542 nieruchomości. Jak dziś wygląda struktura własności na tym terenie? Gmina Łódź jest właścicielem 18 z 90 hektarów (188 nieruchomości). Kolejne 15 ha to własność gminy z wieczystymi użytkownikami (111 nieruchomości). Skarb Państwa ma ponad 5 hektarów i do tego jeszcze prawie 13 ha wraz z wieczystymi użytkownikami. Kilka hektarów to inne "mutacje" własności miasta i Skarbu Państwa, np. wraz z innymi współwłaścicielami, w trwałym zarządzie czy z dzierżawą. Jest też 8 działek o łącznej powierzchni prawie 2 hektarów, których właściciel nie jest ustalony.

Jednak największą część stanowią grunty należące do prywatnych właścicieli - to aż 22,1 hektara, czyli 25,5 procent powierzchni planowanego Centrum. Prywatnych nieruchomości jest 126, a więc własność jest mocno rozdrobniona.

Miasto rysując śmiałe wizje stoi przed problemem jak skłonić wszystkich prywatnych właścicieli, by zaakceptowali ideę Centrum i na jego potrzeby sprzedali działki, kamienice, firmy. Część z nich zapewne ulegnie magii wolnego rynku i zwietrzy w tym świetny interes. Część może nawet liczyć na ceny wykraczające poza średnie rynkowe.

Co z resztą? A jak ktoś ma placyk z solidnym barakiem i równie solidne postanowienie, że miejsca nie opuści? Miasto nie bardzo nawet może zastosować wariant siłowy. Metodą wywłaszczeń może ratować się w przypadku gruntów przeznaczonych pod budowę ulic, ale już nie terenów inwestycyjnych. To jeden problem, drugi to fakt, że dyskusja jest póki co akademicka. Bo - jak przyznają po cichu osoby dziś zajmujące się NCŁ w magistracie - dotąd miasto nie bardzo rozmawiało z właścicielami, więc nie bardzo ma wyobrażenie, jakie jest ich nastawienie do "tematu NCŁ". Pewne jest, że sprawy własnościowe mogą powodować tu i tam na obszarze - powtórzmy - 90 hektarów nawet wieloletnie opóźnienia.

Zresztą nie tylko o prywatnych właścicieli chodzi. Na terenie NCŁ nieruchomości mają między innymi miejskie spółki - Zakład Wodociągów oraz MPK. Póki są one miejskie, to pół biedy. Magistrat może się z nimi wymienić, choćby ziemią. Problem zacznie się w chwili ich prywatyzacji, a przynajmniej jeśli chodzi o ZWiK to całkiem realna i może nieodległa perspektywa. Z prywatnym właścicielem też się dogadać można, ale pewnie wyjdzie sporo drożej.

Wizja dobra rzecz...

Problem stanowić będzie kolej. Błażej Moder, odpowiadający w urzędzie miasta za program budowy Centrum uważa, że sporych problemów może nastręczyć prawo dotyczące własności gruntów. W czym rzecz? Otóż w świetle obowiązujących przepisów, kolej, której tory będą biegły kilka metrów pod ziemią, będzie również właścicielem ziemi nad torami, Ziemi, której nie da się kupić, ani wymienić na inną działkę.

Łatwo sobie wyobrazić skutki. Potencjalny inwestor, który chciałby w takim "kolejowym" miejscu coś wybudować, musiałby płacić kolosalne opłaty za prawo użytkowania gruntu, co radykalnie podniosłoby koszt inwestycji, zapewne czyniąc ją mało opłacalną.

Co zrobić z tym fantem? Wśród pomysłów, jakie udało nam się zasłyszeć, wymienia się stworzenie w tym miejscu... pasa zieleni. Taki łódzki Central Park - bo chyba tylko tak marketingowo można sprzedać opinii publicznej kawałek trawnika w najlepszym punkcie miasta. Park mógłby pozostać na wieki, mógłby ewentualnie zostać przeznaczony pod inwestycje po zmianie prawa..

Przypatrując się temu, co dzieje się wokół Centrum, można wyrobić sobie przekonanie, że miasto wciąż porusza się w mgle wizji zamiast wśród liczb i kwot, mimo, iż od formalnego rozpoczęcia programu minęły przeszło cztery lata. Gołym okiem widać, że przedsięwzięciu brakuje ekonomicznych i prawnych podstaw. Mnóstwo pytań kończy się odpowiedzią: nie wiemy, nie mamy, za miesiąc, za pół roku, za dwa lata.

Ponoć nikt nie wie dokładnie, ile dotąd poszło pieniędzy na Centrum. O kwestii gruntów wspominaliśmy przed chwilą. To między innymi dlatego ratusz miał zlecić audyt projektów dotyczących NCŁ.

Audytorzy mają do przejrzenia projekty finansowane bądź współfinansowane przez miasto. Zbadana ma być budowa dworca podziemnego wraz z węzłem multimodalnym, przebudową układu drogowego, budową węzła przesiadkowego w okolicach ul. Węglowej. Kolejne przedmioty badania to projekt włączenia tunelu średnicowego do węzła multimodalnego, rewitalizacja poszczególnych części EC1 - Wschód, Zachód, Południowy-Wschód, Specjalna Strefa Sztuki oraz Centrum Festiwalowo-Kongresowe.

Audyt ma za cel analizę i ocenę stanu realizacji projektów, ocenę całego programu NCŁ jeśli chodzi o wykonalność i zagrożenia, m.in. w zakresie finansowania, zagadnień własnościowych, terminów, pomocy publicznej, zamówień publicznych, planowania przestrzennego.

Na wyniki audytu czekamy z niecierpliwością. Mogą być bardzo ciekawe...

Czytaj więcej w Dzienniku Łódzkim