Sztuka pożyczania na cudze konto

Spór niezadowolonych lokatorów z władzami Spółdzielni Mieszkaniowej „Śródmieście” przypomina walkę Dawida z Goliatem. Na razie zwycięża Goliat, czyli prezes Krzysztof Diduch. Wprawdzie zadłużył spółdzielnię na 30 milionów złotych i sięgnął po pieniądze wpłacane przez lokatorów za wodę i ogrzewanie, ale prokuratura nie dopatrzyła się w jego działaniach przestępstwa.

O problemach finansowych „Śródmieścia” członkowie spółdzielni dowiedzieli się przypadkiem.

– Odkryliśmy, że na majątku spółdzielni jest hipoteka i postanowiliśmy dowiedzieć się, ile wynoszą długi – mówi Anna Grodzicka, lokatorka domu przy ul. Piotrkowskiej 182.

Stopniowo ujawniano wysokość zadłużenia wobec banków, przedsiębiorstw budowlanych, wodociągów, zakładu sieci cieplnej, elektrowni, ZUS i Izby Skarbowej. Marian Ulrych, biegły księgowy powołany przez prokuraturę, ustalił pod koniec ubiegłego roku, że zobowiązania wynoszą około 30 milionów złotych. Ponieważ członków spółdzielni jest dwa i pół tysiąca, na każdym wisi dług w wysokości 12 tysięcy złotych. Powiało grozą.

– Boimy się upadłości spółdzielni i tego, że będziemy musieli się stąd wyprowadzić. Już kiedyś wyrzucono nas z mieszkania, we Lwowie, i nie chcemy przeżyć drugi raz tego samego – mówi Anna Grodzicka.

Mogło być tak dobrze

Łódzki Manhattan był sztandarową inwestycją z czasów Gierka, razem z wieżowcami i ciągiem handlowym Juventus. Projektant tych obiektów, Aleksander Zwierko, uważał, że Łódź powinna mieć wysoką, wielkomiejską dominantę.

– Panowała taka moda, że każde miasto musiało mieć wieżowce w centrum. Zwierko jeździł nawet do Warszawy, żeby uzyskać zgodę na tak wysoką zabudowę – wspomina architekt Jacek Ferdzyn, prezes oddziału łódzkiego Stowarzyszenia Architektów Polskich. W PRL posiadanie mieszkania na Manhattanie było symbolem statusu. Lokale były tu droższe niż na innych osiedlach, ale za to miały wyższy standard wykończenia i były większe.

Spółdzielnia „Śródmieście” weszła w III Rzeczypospolitą z dawno spłaconymi blokami mieszkalnymi i czystą hipoteką. Wkrótce najzamożniejsi lokatorzy wyprowadzili się do własnych domów, a zostali ludzie o średnich dochodach oraz emeryci. Tym ostatnim zależało oczywiście na tym, by czynsz był możliwie najniższy. I długo taki był, gdyż spółdzielnia „Śródmieście” była właścicielem wielu lokali użytkowych w strefie „O”, z których mogła czerpać zysk – z restauracji, aptek, sklepów i biur.

Pierwsze niepokojące sygnały pojawiły się na początku 1993 roku. Wojciech Marszał, członek rady nadzorczej „Śródmieścia”, opublikował list otwarty do zebrania przedstawicieli spółdzielni. Napisał w nim: „Do niedawna członkowie S. M. Śródmieście płacili najniższe w Łodzi czynsze, gdyż dochody z wynajmu lokali użytkowych znacznie zasilały budżet Spółdzielni. Niestety, obawiam się, że opłaty za mieszkania zostaną znacznie podwyższone, z powodu niewłaściwej gospodarki prowadzonej przez statutowe organy spółdzielni”.

Gorączka budowlana

Te słowa miały okazać się prorocze. Pod koniec lat 90. zarząd „Śródmieścia” uległ gorączce budowlanej. Choć było już widać oznaki nadchodzącego kryzysu gospodarczego, rozpoczęto wtedy osiem dużych budów.

Najwięcej kosztował i wciąż kosztuje wielopoziomowy garaż w centrum Manhattanu na 468 miejsc parkingowych. Prezes Krzysztof Diduch i jego zastępca Tomasz Bednarek wyjaśniali w prokuraturze, że wybudowali go z powodu likwidacji parkingu przy ul. Mickiewicza 7, gdzie obecnie znajduje się hotel Ibis i Silver Screen. Ponadto musieli zapewnić bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynkom znajdującym się w tym rejonie, przez stworzenie wolnego dojazdu dla straży pożarnej.

Problem polega na tym, że większość członków spółdzielni nadal parkuje „pod chmurką” – nie stać ich na płacenie za miejsce na parkingu wielopoziomowym.

Gigantyczny obiekt w najlepszym miejscu Łodzi, który wybudowano za 18 milionów złotych, przynosił w ubiegłym roku 5 tysięcy złotych dochodu miesięcznie, czyli mniej więcej tyle, co warzywniak. A same odsetki od kredytu zaciągniętego w Kredyt Banku na budowę garażu wynosiły w tym czasie około 68 tysięcy miesięcznie. Odsetki są spore, bo zobowiązania wobec banku wynosiły pod koniec roku 13,3 miliona złotych.

Do tego trzeba doliczyć dług wobec firmy Pebex, która budowała garaż i jeszcze dwa inne obiekty zlecone przez „Śródmieście” – prawie 900 tysięcy złotych. W listopadzie spółdzielnia zawarła z Pebeksem ugodę sądową, przewidującą rozłożenie należności na raty.

– Niestety, nie realizuje tego, do czego zobowiązała się w ugodzie – skarży się Andrzej Kopałka, dyrektor Pebeksu. Jego firma od czasu współpracy ze „Śródmieściem” ma problemy finansowe – musiała nawet wystawić na sprzedaż pałacyk Horaka przy ul. Pabianickiej, który służył jej za siedzibę.

Pebex budował też apartamentowiec przy ul. Jaracza 89. Po doprowadzeniu do pierwszego piętra inwestycja została jednak wstrzymana przez NSA z powodu uchybień formalnych. Przeciwko budowie protestuje sąsiad, właściciel willi, któremu nie podoba się stawianie tuż obok czterokondygnacyjnego bloku. Obecne prawo budowlane, które weszło w życie już po zatrzymaniu budowy, zabrania stawiania wysokich budynków w tak bliskiej odległości od sąsiadów.

Stanęła też inwestycja przy ulicy Kilińskiego 211, choć „Śródmieście” wydało już na nią 300 tysięcy złotych.

– Po co nam były te budowy? Spółdzielnia powinna dbać o potrzeby jej członków, a nie stawiać wielopoziomowe garaże na wynajem czy luksusowe apartamenty na sprzedaż! – mówi Jan Kryczka, członek spółdzielni.

Potrzebne są głosy

Czy nie wystarczył zarządowi spokojny zysk z wynajmu lokali pod sklepy i biura? Nie, bo zarządzanie spółdzielnią to polityka, a polityka wymaga środków.

– Zarząd jest wybierany przez zebranie przedstawicieli, wyłanianych przez osiem grup członkowskich. Zarząd stara się, by tymi przedstawicielami zostawali ludzie powiązani z nim jakimś interesem. Mogą to być pracownicy spółdzielni lub ich rodziny, albo ludzie wykonujący prace dla spółdzielni, ludzie, którym spółdzielnia daje zarobić – mówi Jan Kryczka.

Przy naprawdę dużej inwestycji może zarobić bardzo wiele osób. Oto jeden przykład. Mirosław Błaszczyński jest właścicielem biura projektów i stale współpracuje ze spółdzielnią, projektował dla niej budynek przy ul. Wigury 15 oraz przebudowę hallu przy al. Piłsudskiego 7. W czerwcu 2000 roku kupił wraz z żoną grunt przy ul. Wacława 44, płacąc zań 175 tys. zł. W listopadzie tego roku odsprzedał go „Śródmieściu” za 283 tys. zł. Zarobił więc 108 tysięcy złotych, niezależnie od honorarium za projekt domów, które postawiono na tej działce.

– Nie wiedziałem o tym, że pan Błaszczyński kupił działkę przy ul. Wacława znacznie taniej. My kupiliśmy ją po cenie rynkowej, a inni oferowali nam znacznie droższe grunty. Poza tym pan Błaszczyński miał już gotową koncepcję zabudowy i zagospodarowania terenu – tłumaczył nam Krzysztof Diduch.

Tak czy owak, spółdzielnia dała architektowi sporo zarobić. A co miał z tego Krzysztof Diduch? To przecież proste – Mirosław Błaszczyński był delegatem na Walne Zgromadzenie Przedstawicieli Spółdzielni. Byłby niewdzięcznikiem, gdyby nie głosował na swojego prezesa.

Łatanie dziur

Gdy przychodził czas spłacania kredytu, prezes sięgał lekką ręką po pieniądze lokatorów, przeznaczone na centralne ogrzewanie, elektryczność i wodę. Biegły Marian Ulrych uznał tę praktykę za „niedopuszczalną”. Według jego szacunków z października ubiegłego roku, dług spółdzielni wobec Zespołu Elektrociepłowni SA wynosił 7 milionów 870 tysięcy złotych, wobec Łódzkiego Zakładu Energetycznego 300 tysięcy złotych, a wobec Zakładu Wodociągów i Kanalizacji 854 tysiące złotych. Dwa miliony wynosiły zobowiązania wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego.

Luki w budżecie spółdzielni próbuje się łatać na bieżąco, wyprzedając co lepsze lokale użytkowe. „Śródmieście” sprzedało już lokale za dwa i pół miliona złotych, między innymi te, w których mieszczą się restauracja Lyon i apteka Callendula.

Spytaliśmy wiceprezesa spółdzielni Tomasza Bednarka, ile wynoszą obecnie długi spółdzielni. Odpisał, że „zmniejszyły się o kilkanaście procent”, ale nie podał, w stosunku do jakiej kwoty. Prezes uspokaja jednak, że posiadany majątek spółdzielni, bez mieszkań, jest trzy razy wyższy niż wszystkie zobowiązania z tytułu kredytów i zakupu usług.

Drobna korekta statutu

Po upowszechnieniu się w informacji o długach spółdzielni zawiązały się dwie grupy lokatorów, które dążą do usunięcia Krzysztofa Diducha z funkcji prezesa – środowisko z wieżowca przy al. Piłsudskiego 182, któremu przewodniczy Anna Grodzicka, oraz stowarzyszenie „Atut”, reprezentowane przez Izabelę Jurkowską. Nieprzejednanym wrogiem Krzysztofa Diducha jest też Czesław Marcinkowski, który nie jest lokatorem spółdzielni, ale był tu pracownikiem ochrony i uważa, że został niesłusznie zwolniony z pracy.

Marcinkowski i lokatorzy z domu przy ul. Piotrkowskiej 182 powiadomili prokuraturę o zadłużeniach spółdzielni. Dochodzenie zostało jednak umorzone. „Ustalenia nie potwierdziły, by Rada Nadzorcza i Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej 'Śródmieście' przez nadużycia udzielonych im uprawnień lub niedopełnienie ciążących na nich obowiązków wyrządziły członkom spółdzielni znaczną szkodę majątkową” – uznał Jan Małecki, prokurator Prokuratury Okręgowej.

Trwa walka o to, czy Krzysztof Diduch pozostanie na stanowisku. Prezes próbował zabezpieczyć sobie pozycję, tak zmieniając statut spółdzielni, by do jego odwołania potrzebna była większa liczba wyborców. Ten plan na razie nie powiódł się, bo sąd nie uznał tych zmian.

Na nasze pytanie, czy zarząd nie powinien podać się do dymisji z powodu tak znacznego zadłużenia spółdzielni, prezes Bednarek odpowiedział: „Praca zarządu podlega weryfikacji przez nadrzędne organa spółdzielni. W ich ocenie obecny zarząd gwarantuje prawidłową kontynuację i zakończenie działań inwestycyjnych oraz bieżącą działalność w zaspokajaniu potrzeb mieszkańców bez zagrożeń”.

Najbliższe zebranie przedstawicieli odbędzie się w czerwcu. Wtedy członkowie spółdzielni przekonają się, czy 30 milionów długu wystarczy, by usunąć kogoś ze stanowiska.

Zadłużonych jest więcej

– Spotykamy się z wieloma przypadkami nieodpowiedzialnego zadłużania spółdzielni. Tak jest na przykład w „Osiedlu Młodych” w Poznaniu, „Kolejarzu” w Szczecinie i spółdzielni w Grodzisku Mazowieckim – mówi Andrzej Krzyżański z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców. Do Sejmu trafiły już dwa projekty ustaw nowelizujących przepisy spółdzielcze. Przewidują odpowiedzialność karną zarządu za działania szkodzące spółdzielni mieszkaniowej, a także wprowadzenie odpowiedzialności materialnej dla prezesów, którzy doprowadzili do strat.

Spółdzielnia „Sami Swoi”

W Polsce zdarzały się już przypadki ogłoszenia upadłości spółdzielni mieszkaniowej – tak było ze spółdzielnią „Sami swoi” w Olsztynie, której zarząd zadłużył ją na 26 milionów złotych. Upadła w roku 2000, a jej prezesi trafili za kratki. Sędzia, która zajmowała się ich sprawą, powiedziała, że nazwa spółdzielni dobrze pasowała do tego, co działo się w zarządzie. Zgodnie z prawem spółdzielczym, członek spółdzielni, który ma mieszkanie własnościowe, zostaje w momencie upadku spółdzielni właścicielem swojego mieszkania. W gorszej sytuacji są zwykli lokatorzy, których mieszkanie przechodzi na własność wierzyciela.