Kupują mieszkania, żeby wynająć

Ma kolegę, który stara się mu dorównać i zainwestował już w 25 kawalerek i większych apartamentów. W czasach, gdy lokaty bankowe przynoszą znikome zyski, kupowanie nieruchomości pod wynajem stało się modną formą oszczędzania, którą niektórzy uznają za najpewniejszy indywidualny fundusz emerytalny.

Po babci i na kredyt

Zwolenników "buy to let", czyli kupić, by wynająć, w Łodzi przybywa. Dodatkowe źródło dochodu widzą w tym głównie 30-40-latkowie, którzy mają już własny dach nad głową.

- Sporą grupę stanowią ci, którzy dostali mieszkanie w spadku po babci lub dziadku - mówi Anetta Dębska, współwłaścicielka agencji nieruchomości przy al. Kościuszki. - Są również i tacy, którzy kupili lokum dla dzieci z kilkuletnim wyprzedzeniem. Nie chcą, by przez ten czas stało puste.

Kupujący najczęściej albo wspomaga się kredytem hipotecznym, albo pożycza wręcz 100 procent wartości nieruchomości. Czy to się opłaca?

- Za dwupokojowe lokum o powierzchni około 50 mkw. w bloku z wielkiej płyty, dobrze skomunikowane i nowocześnie urządzone, trzeba zapłacić obecnie średnio 200 tys. zł - mówi Piotr Kaźmierczak, kierownik łódzkiego oddziału ogólnopolskich doradców finansowych przy ul. Narutowicza. - Miesięczna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat, wynosiłaby 1 tys. 140 zł w złotówkach lub 880 zł w euro, a wynająć takie mieszkanie można za około 1,3 tys. zł.

W centrum ze zmywarką

Wbrew pozorom lokalowy biznes wcale nie jest taki prosty. Trzeba wiedzieć, na jakie mieszkania zapotrzebowanie na rynku jest największe.

- Właściciel musi zastanowić się, kto ma być najemcą - twierdzi Arletta Kolasińska, właścicielka biura nieruchomości przy ul. Piotrkowskiej. - Studentowi wystarczą podstawowe sprzęty, naczynia i duża liczba łóżek. Menedżerowi trzeba zapewnić nowoczesne meble, pełne wyposażenie kuchni (najlepiej ze zmywarką i mikrofalówką) oraz miejsce parkingowe, najlepiej na zamkniętym terenie.

Kluczem do sukcesu jest też lokalizacja.

- Studenci preferują centrum, tereny w pobliżu uczelni lub przy drogach dojazdowych do nich. Kadra menedżerska, poza Śródmieściem, szuka mieszkań na Widzewie (ze względu na sąsiedztwo fabryk Bosch und Siemens Hausgeraete i Indesit) oraz Kurczaki (bliskość Tuszyna). W przypadku domów wybierane są okolice Lasu Łagiewnickiego, Stoki lub Złotno - dodaje Arletta Kolasińska.

Opinie te potwierdza raport ekspertów z ogólnopolskiego biura nieruchomości Emmerson. Zgodnie z jego wynikami, najlepszymi lokalizacjami w Łodzi pod inwestycje typu "kup i wynajmuj" są Śródmieście i Bałuty. Okres zwrotu kapitału jest tam najkrótszy, wynosi 14 lat.

Bułka z masłem?

Na cenę wynajmu mieszkania wpływ ma także stan budynku.

- Zysk właściciela lokalu jest nawet o kilka setek wyższy, jeśli blok jest nowy - mówi Agnieszka Wróbel, kierownik działu marketingu i sprzedaży w firmie, która wybudowała Sun Tower przy ul. Organizacji WiN, w którym jest aż 5 mieszkań kupionych przez łodzian pod wynajem.

- Oczywiście trzeba zainwestować w wykończenie i urządzenie lokum, ale i tak się opłaca.

Za dwa pokoje w wielkiej płycie trzeba zapłacić średnio od 600 do 1,3 tys. zł. Za taki sam metraż, ale w budownictwie po 2000 r., cena wzrasta już do 1,4-2,5 tys. zł. Nowoczesny apartament o powierzchni około 70 mkw. to wydatek 3-4 tys. zł, a 100-metrowy kosztuje od 3 do 5,5 tys. zł.

Wydaje się, że dla wynajmującego to czysty zysk. Specjaliści są jednak powściągliwi.

- Inwestycje w mieszkania przynoszą dochody w dłuższej perspektywie - mówi Piotr Kaźmierczak. - Pojawia się też problem, gdy ktoś chce szybko sprzedać lokum. W danym momencie ceny mogą być niższe niż w chwili zakupu. Trzeba się też liczyć z kłopotami w ściąganiu należności za wynajem oraz miesiącami, kiedy w "M" nie będzie najemców.

- Poza tym raz na dwa lata mieszkanie należy odmalować, a raz na pięć zmienić, przynajmniej częściowo, jego wyposażenie - dodaje Anetta Dębska.