Łódzki rynek biurowców

Osłabienie gospodarcze z 2009 roku, wpłynęło na kondycję sektora powierzchni biurowych. Nie tylko w Łodzi ale i w całej Polsce. Stało się tak za sprawą spadku popytu, który zbiegł się z wejściem na rynek wielu nowych inwestycji. Po części tym zjawiskiem możemy tłumaczyć to, że na łódzkich biurowcach, wciąż  powiewają ogłoszenia o powierzchniach do wynajęcia. - Spadek zainteresowania powierzchniami biurowymi wynika z sytuacji makroekonomicznej całego kraju - komentuje Karol Klin, dyrektor ds. wynajmu Globe Trade Centre S.A. - Plany wielu inwestorów zostały wstrzymane w oczekiwaniu na poprawę koniunktury i dostępności finansowania projektów komercyjnych - dodaje. Karol Klin podkreśla, że trudności w pozyskiwaniu najemców do biur nie dotyczą tylko Łodzi.

Powolna stabilizacja

- W zeszłym roku mieliśmy atak przerażenia tzw kryzysem. Na pewno wpłynęło to drastycznie na spowolnienie decyzyjności firm o nowej lokalizacji - uważa Joanna Zielińska z St. Paul's Developments Polska. - Prawda jest taka, że te procesy, które w zeszłym roku miały miejsce, były mniej intensywne niż to co dzieje się przez te
4 miesiące tego roku - zauważa Zielińska. Dodaje też, że z powrotem widać zainteresowanie powierzchniami biurowymi. Uważa, że inwestorzy dostrzegają ponowną stabilizację rynku.

Podobnego zdania jest Piotr Majcher z firmy Virako. - To co obserwujemy już w tym roku, a czego nie było w poprzednim, to został uwolniony proces decyzyjny w firmach. Inwestorzy zaczynają podejmować decyzję o lokalizacjach. W tamtym roku to wszystko było zawieszone.

W biurowcach hula wiatr

W Łodzi jest już 40 tys. mkw. niewynajętej powierzchni. Too 25 proc. zasobów oferowanej pod wynajem przestrzeni biurowej. Powody tego są różne. Pierwszy to oczywiście kryzys. Firmy musiały ciąć koszty i odwlekać decyzje o przeprowadzce do nowych biur, te zaś traciły potencjalnych klientów. - Zaczynając prace nad biurowcem, nie wiedzieliśmy, że będzie kryzys. Natomiast dołożyliśmy wszelkich starań, aby uniknąć przeprojektowywania budynku. Wiadomo było, że w trakcie kryzysu będzie ciężej wynająć - mówi Piotr Majcher. - Myślę, że zasługą mojego prezesa było to, że zanim wybudowaliśmy, mieliśmy już pierwszych swoich najemców - podkreśla. W biurowcu należącym do Virako, aktualnie wynajęte jest 60 proc. powierzchni biurowej.

Zgubne tajemnice

Deweloperzy, planując inwestycję, do końca starają się utrzymać ją w tajemnicy, przez co nie mają dokładnego rozeznania w rynku. Dlatego gdy wszyscy
rozpoczynają budować w tym samym czasie, w ofercie biurowców robi się tłok. Jednym z kolejnych powodów niewynajętych przestrzeni jest działanie rynku z opóźnieniem. Gdy zaczyna się mówić o koniunkturze, chętnych do budowy przybywa. Jednak okresy prosperity trwają krótko, a wzniesienie biurowca zajmuje około dwóch
lat. Gdy się więc skończy, może już być za późno.

Inwestować w przyszłość

By do Łodzi ściągnąć inwestorów, którzy mogli by zapełnić puste przestrzenie w biurowcach, miasto musi spełniać ich wymogi. - Tu chodzi też o infrastrukturę miasta, zaplecze kulturalne, edukacyjne, mieszkalne. Czasami wbrew pozorom o podpisaniu umowy najmu decydują tak różne rzeczy - podkreśla Joanna Zielińska.
- Jeśli inwestor w tych sferach nie odnajdzie pewnego poziomu, to do miasta jest zniechęcony. Mimo, że jest świetnie obsłużony, ma zapewnione granty, to jednak z dużym dystansem odnosi się do tego miasta i nie jest przekonany co do lokalizacji - uważa Zielińska.

- Rozbudowa infrastruktury Łodzi w postaci lotniska i autostrady A2, to kolejne ważne punkty, które w przyszłości z pewnością wpłyną na atrakcyjność miasta w oczach potencjalnych inwestorów - zaznacza Karol Klin. - Inwestując obecnie w Łódź,  inwestuje się w przyszłość - dodaje.

Rewitalizowane vs. Nowe

- Rynek łódzki jest różny od innych w Polsce - uważa Piotr Majcher. - Różni się  przede wszystkim tym, że obiekty klasy "A" są dostępne od bardzo niedawna.
Wcześniej, można powiedzieć, że Łódź nie dysponowała powierzchnią biurową dla tych najemców, którzy wymagali bezpieczeństwa w swoich biurach oraz wysokiego standardu. Mówiąc bezpieczeństwo, mam na myśli nie tylko ochronę. Chodzi też o bezpieczeństwo energetyczne, bezpieczeństwo IT - przekonuje.

Według niego, można przypuszczać, że kilku dużych inwestorów nasze miasto omijało z braku możliwości wynajęcia powierzchni rzędu 3 do 4 tyś. mkw.

Zero ograniczeń

Część oferty łódzkich biurowców to niepodzielona, wielka przestrzeń, tzw. powierzchnia w stanie deweloperskim. Polega ona na tym, że inwestor wynajmuje powierzchnię, którą architekci mogą zaaranżować według indywidualnych oczekiwań swojego klienta. - Ty do nas wchodzisz z własnymi oczekiwaniami i mówisz, że chciałbyś open space, salkę konferencyjną. Chciałbyś zrobić gabinet prezesa, chciałbyś zrobić socjal, serwerownie i gabinet księgowej. Dzielimy to ściankami mobilnymi i tak naprawdę nie jesteś ograniczony niczym innym - opowiada Majcher. - To była wada biur, które dotychczas były w Łodzi. One już były podzielone - dodaje.

Biura niezwykłe

Karol Klin stawia też na nowoczesne budownictwo biurowe - Większość z 170 tyś. mkw. zasobów powierzchni biurowej to obiekty rewitalizowane. Przy wysokich wymaganiach jakie stawiają inwestorzy nowoczesnym biurom, może to stanowić pewien problem. Budynki tego typu często nie spełniają wymagań technicznych stawianych przez nowoczesne firmy wchodzące na polski rynek - tłumaczy.

Firma reprezentowana przez Joannę Zielińską, oferuje klientom powierzchnie biurowe m.in. w zrewitalizowanych magazynach bawełny. Również są to biurowce klasy "A".
- Myślę, że jest to naszą dużą siłą - mówi Zielińska. - My możemy zaoferować niepowtarzalną architekturę. Firmy dla których liczy się prestiż szukają miejsca, w którym mogą się wyróżnić na mapie Łodzi - przekonuje. Zapewnia, że ich budynki spełniają oczekiwane przez inwestorów standardy.

Tak jak w biurowcach oferujących wielkie przestrzenie, u nich też są podwieszane podłogi, pod których poziomem schowana jest cała teleinformatyka. Zapewniają też bezpieczeństwo energetyczne oraz IT. Różni ich tylko to, że stawiają na klienta, który zainteresowany jest mniejszymi powierzchniami. Zielińska zapewnia, że są też w stanie przygotować ofertę dla inwestora potrzebującego wielkich powierzchni.

6. miejsce Łodzi

W rankingu miast regionalnych, Łódź utrzymuje się na szóstym miejscu. Z punktu widzenia potencjalnych najemców, stanowi bardzo interesujący rynek. Łódź oferuje stosunkowo dużo powierzchni biurowej za najniższą w kraju stawkę czynszową.
Za metr kwadratowy, miesięcznie trzeba zapłacić około 12 do 14 Euro. Cena najmu po negocjacjach może ulec zmianie. Zależna jest m.in. od długości trwania umowy i wielkości wynajmowanej powierzchni.

Stanowi to dobre warunki dla sektora biznesu w postaci Business Process Outsourcing lub Offshoring. W skład sektora BPO wchodzą: działy obsługi klienta (Call Centers), zewnętrzne działy finansowe i księgowe (Shared Service Centers), czy wreszcie działy badawczo-rozwojowe (Research &  Development). Wspólną cechą tych działów jest zapotrzebowanie na stosunkowo duże powierzchnie biurowe.
- Wydaje mi się, że rozwój sektora BPO w Łodzi stanowi dla inwestorów potencjalnie najbardziej atrakcyjne zaplecze biznesu - przekonuje Karol Klin.

Czytaj także:
- Powstaje Forum 76 - najnowocześniejszy biurowiec w Łodzi
- Cross Point Łódź - kompleks budynków biurowych
- Why Łódź matters - dlaczego firmy wybierają Łódź?
- Pikieta przed Pomorską 106 (wideo)
- Kolejne wyburzenia w centrum Łodzi